V roku 2025 vykazuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami silné oživenie po spomalení v rokoch 2023 - 2024. Len v prvej polovici roka sa počet transakcií zvýšil o 12 % v porovnaní s prvou polovicou minulého roka. Priemerná cena za meter štvorcový v celej krajine dosiahla 3 017 eur. Cieľom tohto článku je diskutovať o investičnej atraktivite francúzskych nehnuteľností.
Francúzsky trh s nehnuteľnosťami je tradične vnímaný ako spoľahlivý a predvídateľný. Za touto stabilitou sa však skrývajú zložité právne a daňové mechanizmy. Francúzsko si dlhodobo drží silné postavenie medzi poprednými európskymi trhmi. Francúzsky trh s nehnuteľnosťami sa považuje za zrelý a stabilný: sú zavedené transparentné pravidlá transakcií a právny systém spoľahlivo chráni záujmy investorov. Vďaka tomu sú nehnuteľnosti vo Francúzsku pomerne likvidné.
Francúzsko ponúka investorom vysokú likviditu, široký výber nehnuteľností a dobre rozvinutú infraštruktúru. Ponúka všetko od bytov v Paríži a domov na predmestiach až po alpské chaty a pobrežné vily. Paríž a južné Francúzsko tradične zostávajú kľúčovými destináciami pre investície do nehnuteľností vo Francúzsku. Paríž je obzvlášť atraktívny pre investorov, ktorí hľadajú stabilný príjem z prenájmu a dlhodobé zhodnotenie kapitálu. Azúrové pobrežie a Provensálsko sú prémiové regióny, kde je dopyt po vilách. Aj relatívne lacné nehnuteľnosti v týchto oblastiach môžu generovať značný príjem.
Podľa Notaires de France sa v krajine medzi aprílom 2024 a aprílom 2025 predalo 892 000 nehnuteľností - o 50 000 viac ako v predchádzajúcom roku. Francúzske nehnuteľnosti historicky preukázali odolnosť voči hospodárskym krízam.
Ceny a typy nehnuteľností
Viac ako 60 % transakcií sa týka existujúcich domov. Nové developerské projekty zostávajú populárne, najmä vo veľkých mestách a na pobreží. Medzi ich výhody patria moderné dispozičné riešenia a daňové úľavy (ako napríklad program Pinel). Apartmány a garsónky sú ideálne na krátkodobé prenájmy (Airbnb), najmä v Paríži, Lyone a na Azúrovom pobreží. Chaty a vily sú najobľúbenejšie v Alpách a na juhu krajiny. Ceny začínajú na 250 000 eurách, pričom prémiové nehnuteľnosti dosahujú 1 milión eur.
Ceny nehnuteľností vo vybraných lokalitách:
- Paríž: kultúrne centrum; bývanie od 350 000 do 900 000 eur za jedno- až trojizbové byty; prémiové penthousy od 1,2 milióna eur.
- Lyon: univerzitné a priemyselné centrum; byty od 250 000 do 600 000 eur, veľké byty od 700 000 eur.
- Marseille: prístavné mesto s veľkým turistickým prúdom; ceny nehnuteľností sa pohybujú od 180 000 do 450 000 eur, pričom domy pri mori začínajú od 500 000 eur.
- Azúrové pobrežie: apartmány od 300 000 €, vily od 1 milióna €.
- Bordeaux: byty od 220 000 do 550 000 €, domy od 400 000 €.
- Toulouse: byty od 200 000 do 450 000 €, domy od 400 000 €.
- Alpy: apartmány od 250 000 €, chaty od 1 milióna €.
Francúzsko aktívne podporuje obnovu svojich historických budov. Sektor cestovného ruchu zostáva atraktívnou destináciou. Napríklad môj klient kúpil byt v Nice za 600 000 eur a prenajíma ho cez Airbnb a Booking. Výnos je až 6 % ročne a o nehnuteľnosť sa stará špecializovaná správcovská spoločnosť.
Investičná atraktivita a zahraniční kupci
Francúzsko láka investorov možnosťou získať prémiové nehnuteľnosti a spojiť investíciu s osobným životným štýlom. Belgičania tvoria približne 20 % transakcií so zahraničnými občanmi. Briti, približne 17 %, uprednostňujú oblasti Dordogne a PACA. Američania sú v Paríži lídrami, pričom sa na nich podieľa až 25 % zahraničných transakcií. Priemerný rozpočet je približne 715 000 eur. Holanďania zaznamenali rast aktivity od roku 2022 do roku 2025 (+45 %). Čínski investori sa podieľajú až 10 % na obchodoch v Paríži a na Azúrovom pobreží. Libanončania tvoria približne 12 % zahraničných transakcií v Paríži.
Pre nerezidentov vo Francúzsku neexistujú žiadne právne prekážky. Kúpa nehnuteľnosti vo Francúzsku si vyžaduje starostlivý prístup k právnym postupom.
Financovanie hypotékou a právne aspekty
Vo väčšine bánk na Slovensku je nemožné požiadať o hypotéku na kúpu alebo výstavbu nehnuteľnosti v zahraničí. Podmienky bánk striktne hovoria, že úverom na bývanie je možné financovať výlučne nehnuteľnosť nachádzajúcu sa na Slovensku, a záložné právo môže byť zriadené len na nehnuteľnosti na území SR. Niektoré banky ale vedia akceptovať kúpu nehnuteľnosti mimo územia SR, a to len v krajinách priamo susediacich so Slovenskou republikou alebo v ich tesnej blízkosti.
Najjednoduchším riešením v prípade záujmu o kúpu nehnuteľnosti v zahraničí je bezúčelová hypotéka, známa aj ako americká hypotéka. Pri nej banka nerieši, na čo klient peniaze využije, ale je potrebné počítať s vyššími úrokmi ako v prípade účelového úveru. Alternatívou je požiadať o hypotéku priamo v krajine, kde budete kupovať nehnuteľnosť. Vstupná bariéra môže byť vyššia a výnosy z prenájmu nižšie.
Vo Francúzsku je notárske overenie transakcie zo zákona povinné. Notár zohráva kľúčovú úlohu pri zabezpečovaní právnej integrity transakcie: overuje vlastníctvo, identifikuje akékoľvek ťarchy a dlhy, vyhotovuje zmluvu o predaji (Compromis de vente) a konečnú listinu (Acte de vente) a potom registruje prevod vlastníctva na úrade Service de Publicité Foncière. Francúzske právo povoľuje nadobúdanie nehnuteľností vo Francúzsku prostredníctvom splnomocnenca.
Proces kúpy nehnuteľnosti vo Francúzsku trvá 6 až 12 mesiacov. Zahŕňa to výber nehnuteľnosti, právnu due diligence, schválenia a notárske overenie. Rýchlosť ďalšieho predaja sa líši v závislosti od regiónu.
🇫🇷 Všetko, čo MUSÍTE vedieť pred kúpou nehnuteľnosti vo Francúzsku! 🏡 Základný sprievodca a tipy
Dane a poplatky
Kúpa nehnuteľnosti vo Francúzsku so sebou nesie nielen cenu nehnuteľnosti, ale aj dodatočné výdavky, ktoré je dôležité zvážiť vopred. Kúpa nehnuteľnosti vo Francúzsku zahŕňa nielen zaplatenie ceny nehnuteľnosti, ale aj účtovanie daní a poplatkov. Daň z nehnuteľnosti je ročná daň z nehnuteľnosti. Daň z bydliska je daň z ubytovania.
Vo Francúzsku platia daň z nehnuteľností IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) iba vlastníci, ktorých zdaniteľný majetok v krajine presahuje určitú hodnotu. Pre zahraničných investorov platí osobitné pravidlo: berie sa do úvahy iba majetok nachádzajúci sa vo Francúzsku.
Pri kúpe novostavby mladšej ako päť rokov sa účtuje dodatočná 20 % DPH. Okrem toho sú registračné poplatky pre nové developerské projekty výrazne nižšie ako pre existujúce domy a predstavujú iba približne 0,7 % z ceny nehnuteľnosti.
Pre tých, ktorí si chcú kúpiť nehnuteľnosť vo Francúzsku na účely prenájmu, existuje špeciálny daňový režim s názvom LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Francúzske dane sú zložité a viacvrstvové: daň z nehnuteľností, daň z prevodu nehnuteľností, daň z prenájmu a v prípade nových nehnuteľností aj DPH.
Právo na pobyt a dane
Kúpa nehnuteľnosti vo Francúzsku sama o sebe nezakladá právo na povolenie na pobyt. Program Passeport Talent vám umožňuje pracovať vo Francúzsku, poberať sociálne zabezpečenie a po piatich rokoch požiadať o občianstvo. Pre tých, ktorí plánujú bývať vo Francúzsku bez práce, je k dispozícii návštevnícke vízum. Jednou z požiadaviek na jeho získanie je vlastníctvo prenajatého alebo vlastneného domu. Klasické povolenie na pobyt v EÚ na základe investície, ktoré sa získava výlučne kúpou nehnuteľnosti, nie je vo Francúzsku k dispozícii.
Francúzsky trh s prenájmom je prísne regulovaný. Dlhodobé nájmy sú stabilnejšie a predvídateľnejšie, ale prenajímateľ čelí značnej ochrane nájomcov. Služby správy nehnuteľností sú obzvlášť dôležité pre zahraničných investorov.
Investovanie vo Francúzsku je atraktívne, ale je dôležité pochopiť potenciálne výzvy a riziká, aby sa minimalizovali straty a nákup bol skutočne ziskový. Francúzske právo sa zameriava na ochranu práv nájomníkov. Preto môže byť proces vysťahovania z dôvodu oneskorených platieb zdĺhavý. Airbnb a ďalšie platformy sú vo Francúzsku prísne regulované. V Paríži a Nice si prenájom nehnuteľnosti vyžaduje registráciu a je obmedzený na 120 dní v roku.
tags: #francuzske #banky #beru #do #zalohy #zahranicne