Častým právnym problémom, s ktorým sa na nás klienti obracajú, je aj vlastníctvo pozemkov. Dôvody týchto právnych problémov by sme mohli hľadať najmä v minulosti - veľká rozdrobenosť pozemkov na Slovensku; rôzne politické režimy, ktoré chápali pojem vlastníctva odlišne; zmeny, ktoré prebiehali aj pri prechode z pozemkových kníh na aktuálnu podobu evidencie nehnuteľností prostredníctvom katastra nehnuteľností. Tejto problematike nepomáha ani skutočnosť, že pod rovnakým parcelným číslom v rovnakom katastrálnom území môže byť evidovaný pozemok registra „C“, aj registra „E“, pričom môže ísť o úplne iné spolu nesúvisiace pozemky.
Užívanie pozemku, či už na poľnohospodárske účely, na bývanie alebo na iný účel, samo o sebe nezakladá vlastníctvo tohto pozemku, a to ani v prípade, ak tento pozemok užívate aj po viacero generácií. Ak nie ste v katastri zapísaný ako vlastník pozemku, prípadne ako spoluvlastník pozemku, užívate cudzí majetok. Vlastníkom môže byť cudzia osoba, ale môže to byť napr. aj obec alebo štát.
Ak je vlastníkom cudzia osoba, môžete túto osobu osloviť a pokúsiť sa dohodnúť na usporiadaní vlastníckych práv. Ak sa na usporiadaní vlastníckych práv nedohodnete - napr. aktuálny vlastník nebude súhlasiť s tým, že daný pozemok ste vydržali, prípadne nebude ochotný na Vás daný pozemok previesť napr. formou darovacej alebo kúpnej zmluvy, môžete sa teoreticky domáhať určenia vlastníckeho práva k danému pozemku prostredníctvom súdu.
Vstup do takéhoto súdneho konania Vám však neodporúčame, ak nemáte napr. nejaký doklad o tom, že ste Vy alebo Vaši predkovia daný pozemok kúpili, dostali darom alebo nadobudli nejakým iným spôsobom. Do konania Vám neodporúčame vstúpiť ani v tom prípade, ak ste vedeli, že daný pozemok nie je Váš a teda vedeli ste, že užívate cudzí pozemok. Bez takýchto dokladov by ste totiž neboli považovaní za v tzv. dobromyseľných oprávnených držiteľov a boli by ste v tzv. dôkaznej núdzi. Súd by v takomto prípade nemal inú možnosť ako prípadnú žalobu na určenie vlastníckeho práva k pozemku zamietnuť, s čím by mohli byť spojené ďalšie náklady pre Vás (napr. úhrada trov konania protistrane, zaplatenie súdnych poplatkov a pod.).
Ak je ako vlastník pozemku evidovaný nejaký Váš predok, je možné požiadať o dodatočné prededenie novoobjaveného majetku. Návrh na prededenie novoobjaveného majetku sa podáva na súd, ktorý už o dedičskom konaní po zomrelom rozhodoval, prípadne na súd, v ktorom mal zomrelý posledné bydlisko. Súd následne poverí notára, ktorý bude viesť dedičské konanie. Výsledkom takéhoto dedičského konania môže byť uzatvorenie dedičskej dohody s ostatnými dedičmi, že daný pozemok bude patriť Vám (či už bezodplatne voči ustupujúcim dedičom alebo za nejakú dohodnutú čiastku). Prípadne, ak sa nedohodnete, nadobudnete daný pozemok do podielového spoluvlastníctva spolu s ostatnými dedičmi.
Ak ste aspoň čiastočným spoluvlastníkom daného pozemku, Váš problém by sa dal riešiť napr. dohodou o vysporiadaní podielového spoluvlastníctva s ostatnými spoluvlastníkmi. Ak by ste sa nevedeli dohodnúť, znovu by v tejto veci vedel rozhodnúť súd. Možnosti vysporiadania podielového spoluvlastníctva môžu byť rôzne, v zásade by však súd mal prihliadať aj na faktické užívanie danej nehnuteľnosti.
V tomto prípade je dôležité posúdiť, či bola kúpna zmluva uzatvorená platne, či má teda všetky zákonné náležitosti. Ak zmluvu nie je možné považovať za platnú, tak vlastnícke právo na základe takejto zmluvy vzniknúť nemôže. Zmluva, ktorou sa prevádzajú nehnuteľnosti, musí mať písomnú formu (teda nestačí len ústna dohoda). Ak bola kúpna zmluva uzatvorená ústne, tak takáto zmluva bez ďalšieho v podstate nemôže mať žiadne účinky, keďže nie je dodržaná predpísaná písomná forma zmluvy na prevod nehnuteľnosti. V takomto prípade je potrebné trvať na tom, aby sa zmluva uzatvorila písomne aj so všetkými zákonnými náležitosťami, a aby bola takáto zmluva podaná aj na katastri spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúceho. V opačnom prípade sa kupujúci môže domáhať vydania bezdôvodného obohatenia vo výške kúpnej ceny, ktorá bola na základe takejto neplatnej zmluvy vyplatená predávajúcemu.
Ak bola kúpna zmluva uzatvorená ústne už dávnejšie a od tejto doby užívam pozemok ako vlastný bez prerušenia viac ako 10 rokov, je možné sa domáhať napr. vydržania takéhoto pozemku. Ak bola kúpna zmluva v písomnej forme, avšak kataster vlastnícke právo na základe takejto zmluvy nezapísal, napr. z dôvodu, že predmetom predaja bol väčší podiel k nehnuteľnosti, než predávajúci vlastní, prípadne z nejakých iných obsahových dôvodov, tak takúto zmluvu taktiež nie je možné považovať za platnú a spôsobilú na zápis vlastníckeho práva, ak nedôjde k odstráneniu vytýkaných nedostatkov (samozrejme ak sú vytýkané nedostatky odstrániteľné). V takomto prípade majú zmluvné strany dve možnosti - opraviť vytýkané nedostatky dodatkom alebo vrátiť si navzájom poskytnuté plnenia (teda najmä vrátenie kúpnej ceny, ktorá už bola uhradená).
Samotné užívanie nehnuteľnosti, ani fakt, že skutočný vlastník sa o daný pozemok nezaujíma alebo nestará, v zásade nemá vplyv na nadobudnutie vlastníckeho práva k danej nehnuteľnosti. Ak teda užívam pozemok bez akejkoľvek zmluvy so skutočným vlastníkom, a viem, že pozemok nepatrí mne, nemôžem tento pozemok nadobudnúť do vlastníctva napr. vydržaním. Ak by som sa chcel stať vlastníkom, musím začať komunikovať s vlastníkom, ktorý je zapísaný na príslušnom liste vlastníctva a skúsiť sa s ním dohodnúť buď na nejakej forme užívania danej nehnuteľnosti (napr. nájomná zmluva, zmluva o výpožičke a pod.), alebo na jeho odkúpení.
Znova sa tu vynára otázka vydržania. V prípade dlhodobého užívania by bolo možné namietať vydržanie danej nehnuteľnosti, avšak len v prípade, ak by bolo možné preukázať, že dlhoročný užívateľ nehnuteľnosti bol dobromyseľným oprávneným držiteľom (teda že ako držiteľ má danú nehnuteľnosť vo svojej moci a nakladá s ňou v presvedčení, že nehnuteľnosť vlastní, resp. s prihliadnutím na všetky okolnosti bol presvedčený, že je vlastníkom danej nehnuteľnosti).
Tento problém je často dôsledkom dedičstva z doby minulej. Môže sa stať, že prarodič postavil napr. chatku niekde v záhradkárskej osade na pozemku, ktorý mu nepatril. V tej dobe mohol mať napr. ústne povolenie majiteľa pozemku avšak vlastnícke právo k pozemku sa nijako neriešilo ani v nasledujúcom období. Chatka je zapísaná na liste vlastníctva a ja som zapísaný ako vlastník. Chatka je postavená na cudzom pozemku, teda na pozemku, ktorý vlastní iná osoba. Chcem si usporiadať vlastnícke práva k pozemku pod chatkou. Znovu mám možnosť komunikovať a dohodnúť sa s vlastníkom pozemku na odpredaji pozemku pod chatkou. Za týmto účelom by musel byť vyhotovený geometrický plán, ktorý by presne ohraničil pozemok, o ktorý mám záujem. Taktiež by zrejme bolo potrebné vyriešiť aj prístupovú cestu k danej chatke, a to buď zriadením vecného bremena k prístupovej ceste na prechod a prejazd k chatke cez cudzí pozemok alebo napr. odkúpením časti pozemku, ktorý tvorí prístupovú cestu k chatke.
Ak vlastník pozemku pozemok predať nechce, tak mám ešte možnosť obrátiť sa na súd s návrhom na zriadenie tzv. vecného bremena k časti pozemku, na ktorom chatka stojí. Súd by mohol v takomto prípade rozhodnúť o zriadení vecného bremena (vecné bremeno je taktiež možné vydržať), avšak k zriadeniu vecného bremena by došlo taktiež za odplatu, ktorá by bola určená buď dohodou alebo znaleckým posudkom.
Chatka zapísaná na liste vlastníctva nie je, nemám k nej ani žiadne doklady a ani na mestskom / obecnom úrade neevidujú žiadnu žiadosť o povolenie stavby, ani žiadne iné listiny, ktoré by sa danej stavby týkali. V takomto prípade by bolo v prvom rade potrebné vyriešiť vlastníctvo chatky a jej zápis na liste vlastníctva. Ak by sa to podarilo, tak je možné ďalej riešiť pozemok pod chatkou. Ak však nemám žiadne doklady k chatke, pôjde zrejme o čiernu stavbu a aj napriek tomu, že som presvedčený, že mi chatka patrí, pozemku pod chatkou sa nemám ako domáhať. V takomto prípade som neoprávneným užívateľom cudzieho pozemku a vlastník pozemku sa môže voči mne domáhať odstránenia čiernej stavby alebo vypratania danej nehnuteľnosti a taktiež vydania bezdôvodného obohatenia za užívanie cudzieho pozemku.
V predchádzajúcom období som nadobudol vlastnícke právo k rôznym pozemkom, napr. zdedil som podiel asi k 50 pozemkom po mojich rodičoch. Aktuálne tieto pozemky nevyužívam, má ich v prenájme družstvo, ktoré tieto pozemky obhospodaruje. Prišiel mi list od spoločnosti, ktorá v liste uvádza, že vykonáva poľnohospodársku činnosť a chce odo mňa podiely k pozemkom odkúpiť. Suma, ktorú mi ponúkajú, je pre mňa zaujímavá a uvažujem nad predajom pozemkov, ktoré aj tak nevyužívam. Nikdy som však o takejto spoločnosti nepočul, ani neviem o tom, že by vykonávala poľnohospodársku činnosť v mojom okolí. Takáto spoločnosť si získala moje meno a adresu zrejme z verejne dostupných registrov, ktoré sú uvedené v závere tohto článku. Spoločnosť sa na mňa zamerala možno z dôvodu, že vlastním nejaký pozemok, ktorého hodnota môže aj niekoľkonásobne prevýšiť celkovú sumu, ktorú mi ponúkla spoločnosť za všetky nehnuteľnosti v mojom vlastníctve. Môže ísť napr. o pozemok s potenciálom na výstavbu.
Pred podpisom akejkoľvek kúpnej zmluvy, aj napriek tomu, že ponúkaná suma sa mi môže zdať lákavá, by som sa mal oboznámiť s tým, o čo vlastne má tá spoločnosť záujem. V závere článku sú uvedené internetové stránky, prípadne ďalšie informácie, ktoré mi môžu pomôcť zorientovať sa v tom, čo chce vlastne daná spoločnosť kúpiť. Nápomocný mi môže byť aj obecný úrad a jeho zamestnanci, ktorí mi môžu zistiť tzv. úradnú cenu daných pozemkov, prípadne zistiť, aká by mohla byť trhová cena daných pozemkov v danej obci. Tzv. úradná cena býva častokrát nižšia ako bežná trhová hodnota pozemkov.
Ak som si overil pozemky v mojom vlastníctve, viem kde sa aký pozemok nachádza a aké sú možnosti jeho využitia, a aj napriek tomu chcem dané pozemky predať, ideálne by bolo, aby som sa skontaktoval najskôr s tým, čo má dané pozemky v prenájme alebo ich obhospodaruje. Takáto osoba - či už to je samostatne hospodáriaci roľník alebo poľnohospodárske družstvo, by zrejme prejavila záujem takéto podiely na pozemkoch odkúpiť minimálne za rovnakú sumu, ako mi ponúka úplne neznáma spoločnosť. Pri spoločnostiach, ktoré zasielajú listy s návrhom na odkúpenie ich podielov k pozemkom, treba byť obzvlášť opatrný a pred podpisom akejkoľvek zmluvy si treba najskôr naozaj overiť o aké pozemky ide a či ponúkaná cena je primeraná. Častokrát sa na nás obrátia klienti, ktorí pozemky predajú a následne zistia, že by za predaj mohli získať viac peňazí. Po podpise kúpnej zmluvy, vyplatení dohodnutej kúpnej ceny a po prepísaní vlastníckych práv k predaným pozemkom je bohužiaľ už neskoro niečo riešiť. Prísť sa poradiť je vždy lepšie pred podpisom akejkoľvek zmluvy. Po podpise to už môže byť neskoro.
Ak vlastním nejakú nehnuteľnosť, musí o tom existovať zápis na príslušnom katastri. To, či som vlastníkom konkrétneho pozemku si viem teda overiť návštevou katastrálneho odboru na príslušnom Okresnom úrade. Tu mi vedia za poplatok vystaviť listy vlastníctva, na ktorých som uvedený ako vlastník. Taktiež mi vedia poskytnúť informáciu, kto je vlastníkom konkrétneho pozemku, ak napr. viem tento pozemok nejakým spôsobom identifikovať. Všetky tieto údaje si viem získať aj cez internet napríklad na stránke Katastra si viem vyhľadať listy vlastníctva podľa údajov napr. o vlastníkovi, o konkrétnom pozemku, byte, dome.. Katastrálne mapy, ako aj príslušné informácie o vlastníkoch si viem zase vyhľadať na stránke mapka.gku.sk. Ak nie som si istý, či konkrétny pozemok vlastním, taktiež si to viem overiť cez vyššie uvedené stránky. Ak si to overiť neviem, prípadne zistím, že pozemok je podľa aktuálneho listu vlastníctva zapísaný na nejakú inú osobu, môžem sa ísť poradiť napr. aj do Centra právnej pomoci.
Problémy so susedmi a ich stromami, ktoré zasahujú na váš pozemok, sú pomerne časté. Mnohí z nás sa stretávajú so situáciou, keď konáre susedovho stromu presahujú na náš dvor, znečisťujú ho lístím a plodmi, alebo dokonca tienia náš dom. Čo v takej situácii robiť a aké sú naše práva a povinnosti?
Žiadna právna norma konkrétne nerieši situáciu, že sused môže zasadiť strom iba 3 metre od plota. Konkrétne to nerieši žiadna norma. Avšak, Občiansky zákonník upravuje povinnosti vlastníkov nehnuteľností. Vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv.
Konkrétne ustanovenie § 127 Občianskeho zákonníka hovorí:
- (1) Vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Preto najmä nesmie ohrozovať susedovu stavbu alebo pozemok úpravami pozemku alebo úpravami stavby na ňom zriadenej bez toho, že by urobil dostatočné opatrenie na upevnenie stavby alebo pozemku, nesmie nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami, nesmie nechať chované zvieratá vnikať na susediaci pozemok a nesmie nešetrným spôsobom, alebo v nevhodnej ročnej dobe odstraňovať zo svojej pôdy korene stromu alebo odstraňovať vetvy stromu presahujúce na jeho pozemok.
- Vlastníci susediacich pozemkov sú povinní umožniť na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere vstup na svoje pozemky, prípadne na stavby na nich stojace, pokiaľ to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb.
Problémom však je, že zákon neuvádza, koľko spadnutých listov je "nad mieru primeraných".
Možnosti riešenia
Ak vás susedov strom obťažuje, máte niekoľko možností, ako situáciu riešiť:
- Dohoda so susedom: Najlepším riešením je vždy dohoda so susedom. Pokúste sa s ním porozprávať a vysvetliť mu, ako vás jeho strom obťažuje. Môžete sa dohodnúť na orezaní konárov, alebo na pravidelnom upratovaní lístia.
- Písomná výzva: Ak dohoda so susedom nie je možná, zašlite mu písomnú výzvu, v ktorej ho žiadate o nápravu. Uveďte v nej, ako vás jeho strom obťažuje, a navrhnite možné riešenia.
- Odstránenie konárov: V zmysle Občianskeho zákonníka máte právo odstrániť vetvy stromu, ktoré presahujú na Váš pozemok. Musíte tak urobiť šetrným spôsobom a vo vhodnom ročnom období, teda mimo vegetačného obdobia stromu, aby ste ho nezničili.
- Súdna cesta: Ak žiadna z predchádzajúcich možností nevedie k náprave, môžete sa obrátiť na súd. Súd môže susedovi nariadiť, aby urobil opatrenia na odstránenie obťažovania, napríklad orezal konáre stromu.
Je dôležité si uvedomiť, že súdne spory so susedmi sú často zdĺhavé a nákladné, a môžu narušiť susedské vzťahy. Preto je vždy lepšie pokúsiť sa o dohodu.
Čo robiť, ak padajú plody na váš pozemok?
Ovocie, ktoré spadne z prečnievajúcich vetiev na Váš pozemok, patrí tomu, kto je vlastníkom stromu. To znamená, že aj keď využijete právo odstrániť presahujúce vetvy stromu, nemôžete si privlastniť plody, ktoré sa na nich nachádzajú. Odporúča sa preto vyzvať suseda, aby si popadané ovocie pozbieral, nakoľko je povinný zdržať sa všetkého, čím by Vás mohol obťažovať pri užívaní Vášho pozemku.
Vlastník veci (majiteľ stromu s plodmi) sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Ak si vlastník pozemku spadnuté ovocie neprávom privlastní a spotrebuje, pôjde o protiprávne bezdôvodné obohatenie, ktoré musí byť vydané. Ten, kto chce plody na cudzom pozemku zberať, musí rešpektovať prevenčnú povinnosť a nespôsobovať pri zbere plodov škodu susedovi. Pri prípadnom vstupe na susedov pozemok za účelom pozberania plodov sa treba správať tak, aby nedochádzalo ku škodám, ktoré by ste museli nahradiť.
Úroda ovocia na konároch stromov prevísajúcich nad susedov pozemok je vo vlastníctve vlastníka stromu, pretože ovocie je súčasťou stromu a strom je zas súčasťou pozemku. Vlastník má právo predmet svojho vlastníctva (strom) držať, užívať, požívať jeho plody i úžitky a tiež s ním nakladať. To platí aj vtedy, ak spadne ovocie zo stromu na susedný pozemok.
Po dohode so susedom môžete vstúpiť na jeho pozemok a ovocie si pozberať, či už opadané zo zeme, alebo priamo zo stromu. Ak vlastník stromu neprejaví záujem o svoje plody, ideálnym riešením pre udržanie dobrých susedských vzťahov je, ak suseda upozorníte a ponúknete mu možnosť vstúpiť na váš pozemok, aby si mohol ovocie obrať alebo pozberať zo zeme.
Právnik radí: Strom je susedov, ale pozemok je váš. Komu teda patrí popadané ovocie, ktoré skončilo na vašej časti záhrady? Skutočnosť je ale iná. Ovocie, ktoré by aj prevísalo nad cudzí pozemok, patrí tomu, komu patrí strom - teda majiteľovi pozemku, na ktorom je strom vysadený. Vyššie spomenuté vlastníctvo sa vzťahuje aj na ovocie, ktoré spadne na váš pozemok. Dokonca po dohode môže vlastník stromu vstúpiť na susedov pozemok.
