Kto pripravuje zmluvu pri predaji bytu

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti je významný krok v živote predávajúceho aj kupujúceho. Hoci samotný proces nemusí byť zložitý a s trochou prípravy ho zvládne aj laik, v prípade nejasností je vhodné obrátiť sa na odborníka, aby sa predišlo prípadným problémom. Najdôležitejším dokumentom je kúpno-predajná zmluva.

Všetky údaje uvedené v zmluve musia presne zodpovedať údajom zapísaným na liste vlastníctva, ktorý je dostupný online cez portál katastra nehnuteľností. Právny základ predaja nehnuteľnosti je v ustanovení § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka, ktorý platí aj pre kúpne zmluvy medzi podnikateľmi.

Podľa Občianskeho zákonníka musí mať zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti písomnú formu s osvedčenými podpismi. Zmluvné strany sú viazané momentom podpisu, ale vlastnícke právo prechádza na nového majiteľa až po rozhodnutí správy katastra o povolení vkladu do katastra nehnuteľností.

Presná identifikácia nehnuteľnosti, zákonná identifikácia zmluvných strán (predávajúceho a kupujúceho), dohodnutá kúpna cena a úprava vzájomných práv a povinností sú základom každej zmluvy. Ak niektorá z týchto náležitostí chýba, zmluva stráca platnosť.

Kto pripravuje kúpno-predajnú zmluvu?

Kúpno-predajnú zmluvu štandardne zabezpečuje predávajúci. Prípadne sa môže obrátiť na realitnú kanceláriu, ktorá takúto zmluvu zabezpečí a pomôže pri samotnom predaji. Ak chcete predať byt na vlastnú päsť, je vhodné sa poradiť s advokátom.

Ak sa rozhodnete niesť ťarchu prevodu bytu na vlastných pleciach, odporúča sa vykonať autorizáciu zmluvy o prevode nehnuteľnosti advokátom. Ten totiž zabezpečí overenie zmluvy, zistenie totožností účastníkov a potvrdenie, že zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a jej uzavretím nedôjde k vzniku škody. Autorizáciu zmluvy advokát potvrdí v doložke o autorizácii.

V prípade, že by zmluva bola napríklad v rozpore so zákonom, nie je dôležité, že ju obaja účastníci slobodne podpísali, ale dôležité je, že v prípade napadnutia tejto zmluvy kupujúcim ju môže pred súdom obhájiť ako neplatnú. Je preto nutné, aby zmluva bola v súlade s normami Slovenskej republiky.

Náležitosti, ktoré musí obsahovať kúpno-predajná zmluva

Kúpna zmluva, ako už bolo zmienené, musí mať písomnú podobu. Je potrebné označiť zmluvné strany (predávajúci a kupujúci) uvedením mena, priezviska, vrátane rodného priezviska (a to aj u mužov), dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu - pre potreby katastrálneho úradu.

Následne je potrebné označiť i predmet kúpy, teda presne špecifikovať danú nehnuteľnosť (pri predaji pozemkov sa označuje katastrálne územie, okres, obec, register, číslo parcely, výmera, druh pozemku a číslo LV; pri predaji budov je zase potrebné uviesť súpisné číslo, číslo LV a na akej parcele je budova postavená.). Nepôjde to bez uvedenia kúpnej ceny - za akú sumu sa táto nehnuteľnosť predáva.

Nemennej dôležitým sú záväzky oboch strán, čiže záväzok predávajúceho odovzdať predmet kúpy kupujúcemu a záväzok kupujúceho prevziať tento predmet kúpy od predávajúceho zaplatením dohodnutej sumy.

Náležitosti, ktoré odporúčame uviesť v kúpno-predajnej zmluve

Okrem vyššie zmienených náležitostí je výhodou, ako vo vašej zmluve uvediete aj:

• Časovú lehotu na zaplatenie kúpnej ceny a spôsob platby. V prípade platby formou schválenia úveru je dobré uviesť túto náležitosť do zmluvy.
• Lehotu na odovzdanie nehnuteľnosti.
• Prehlásenie predávajúceho o voľnom nakladaní s nehnuteľnosťou, teda že sa k nehnuteľnosti neviažu žiadne nezaplatené dane alebo poplatky a nie je ani zaťažená žiadnym právom inej osoby.
• Uvedenie stavu meračov energií - pre prípad možných problémov s nedoplatkami za dodané energie po predchádzajúcom majiteľovi.

Tieto nie sú povinné, zmluva je platná aj bez toho, aby ste ich v nej obsiahli. Odporúčame však zvážiť ich zaradenie do zmluvy, môžete tak úspešne predísť viacerým problémom a nepríjemnostiam.

Ak je predmetom kúpno-predajnej zmluvy byt

Predaj bytu je špecifický i podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, čo v tomto prípade reflektujú zvýšené požiadavky na zmluvu, predmetom ktorej je predaj alebo darovanie bytu. V zmysle tohto zákona teda musí zmluva povinne okrem vyššie uvedených náležitostí obsahovať aj údaje uvedené v § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov. Bez týchto je opäť zmluva považovaná za neplatnú a teda sa s ňou nakladá, akoby ani nikdy nebola uzatvorená.

Takáto zmluva teda okrem vyššie zmienených bodov musí obsahovať:

• Popis bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho príslušenstva, vybavenia a určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome.
• Vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru.
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka na spoločných častiach či zariadeniach a príslušenstve domu, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.
• Určenie a popis spoločných častí domu, zariadení a príslušenstva domu a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku môžu užívať len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.
• Úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
• Ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada, je to i zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré je potrebné nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch.
• Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
• Úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

V praxi je mnohokrát bežné, stretnúť sa s kúpno-predajnou zmluvou na byt vo forme všeobecnej, ku ktorej sa následne pridáva dodatok, resp. príloha kúpno-predajnej zmluvy. Tým je vyhlásenie, že predávajúci - vlastník bytu, nemá nedoplatky v spojitosti s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.

Spísanie kúpno-predajnej zmluvy alebo inej zmluvy o prevode nehnuteľnosti nie je zložitý proces, ak ste informovaný o všetkých údajoch, ktoré musí obsahovať. Ak ale predsa len váhate, je dobré poradiť sa, prípadne zveriť formuláciu celej zmluvy advokátovi.

Postup po uzatvorení zmluvy

Podpísaním kúpno-predajnej zmluvy proces nekončí. Nového majiteľa nehnuteľnosti nerobí len podpis. Kupujúci nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti až vtedy, keď kataster povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Po uzatvorení kúpnej zmluvy je preto potrebné splniť ďalšie dva kroky:

1. Overenie podpisov
2. Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra

Overenie podpisov

Podpisy je možné overiť u notára (drahšia verzia) alebo na matričnom úrade (lacnejšie riešenie). Podpis kupcu nemusí byť úradne overený. Stačí overiť len podpis predávajúceho na dvoch rovnopisoch, ktoré následne predložíte katastru.

Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra

Posledným krokom je podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti. Prílohou k návrhu na vklad je kúpno-predajná zmluva. Ak ju za vás nepodáva advokát spolu s tzv. autorizačnou doložkou, správa katastra ju musí preskúmať.

Správa katastra v tomto kroku rieši, či:

• Zmluva obsahuje všetky zmienené náležitosti
• Je úkon urobený v predpísanej forme
• Sú prejavy vôle presné a zrozumiteľné
• Zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené a prevodca je oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou
• Zmluva neodporuje zákonu, zákon neobchádza a neprieči sa dobrým mravom

Ďalšie povinnosti predávajúceho

Okrem zabezpečenia kúpno-predajnej zmluvy má predávajúci aj ďalšie povinnosti:

• Potvrdenie, že nie ste dlžníkom: Ak ide o predaj bytu, ktorý je súčasťou bytového spoločenstva, k zmluve o prevode vlastníctva bude potrebné zabezpečiť aj prílohu, v ktorej je vyhlásenie bytového správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov v nebytových priestorov v dome, že ako vlastník nemáte žiadne nedoplatky na nájomnom, prípadne nemáte voči správcovi žiadne podlžnosti a tak isto žiadne dlhy na úhradách spojených s užívaním bytu a nebytového priestoru.
• Preberací protokol a odhlásenie energií: Po zaplatení celej kúpnej ceny nasleduje odovzdanie nehnuteľnosti na základe preberacieho protokolu. Ten pripravuje predávajúci a má obsahovať údaje o predávajúcich a kupujúcich, údaje o nehnuteľnosti, stav odoberaných energií, výrobné čísla meračov, počet a druh kľúčov, ktoré odovzdávate kupujúcemu a poznámky k stavu preberanej nehnuteľnosti.
• Odhlásenie energií: Odhlásenie je najlepšie absolvovať spoločne s novým majiteľom aj u dodávateľov energií, aj u správcu bytového domu. Ak to nie je možné, najskôr sa od platieb odhlási pôvodný majiteľ a následne sa nahlási nový majiteľ. Plynárne a elektrárne tento úkon zrealizujú na základe kúpnej zmluvy a preberacieho protokolu. Správca bytového domu bude vyžadovať právoplatný list vlastníctva použiteľný na právne účely, na ktorom už ako majiteľ bude figurovať kupujúci.
• Povinnosti platieb: Prechádzajú v zmysle zákona na nového majiteľa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
• Skontrolujte si povinnosť platiť daň: Skutočnosť či príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha zdaneniu alebo je od dane oslobodený, závisí od naplnenia podmienok Zákona o dani z príjmov v ustanovení § 9. V princípe však daň z predaja bytu nemusíte platiť v prípade, ak ho predávate po uplynutí 5 rokov od dňa jeho nadobudnutia. Ak predávate nehnuteľnosť, ktorú ste zdedili v priamom rade (napr. po rodičoch), nemusíte nutne čakať 5 rokov na jej predaj ak by ste sa chceli vyhnúť plateniu dane z príjmu z predaja.

Ak predávate byt, pripravte sa na pár nevyhnutností, ktoré budete musieť vybaviť:

• Kúpno-predajná zmluva
• Potvrdenie, že nie ste dlžníkom
• Preberací protokol a odhlásenie energií
• Skontrolujte si povinnosť platiť daň

Na čo si dať pozor pri príprave kúpnej zmluvy?

Kupujúci by si mal dať pozor napr. na to, či predávajúci je naozaj majiteľom nehnuteľnosti a či nemá dlhy na sociálnej, zdravotnej poisťovni a na daniach.

Predávajúci by si mal dať pozor napr. na to, či je kupujúci naozaj schopný zaplatiť kúpnu cenu, či nekupuje nehnuteľnosť z peňazí patriacich do bezdielového spoluvlastníctva manželov bez toho, aby s tým manžel/manželka udelila súhlas.

Aké sú časté chyby v kúpnej zmluve?

Častou chybou je nedodržanie zákonných náležitostí (napr. chýbajúce dôvody odstúpenia v prípade, ak nastane niektorá z dôležitých skutočností ako napr. nešpecifikovanie tiarch a obmedzení, ktoré na nehnuteľnosti viaznu.

Prečo si dať skontrolovať kúpnu zmluvu advokátom?

Ak kupujete alebo predávate nehnuteľnosť, odporúčame Vám vypracovanie alebo posúdenie zmluvy advokátom. Hlavnou časťou prípravy zmluvy alebo jej posúdenia je obmedziť pre nášho klienta všetky hroziace riziká - t.j. zariadime, aby boli predaj alebo kúpa nehnuteľnosti bezpečné a aby celý proces prebehol bez problémov a v súlade s právnym poriadkom.

tags: #kto #ma #pripravit #zmluvu #pri #predaji