Ak si svoju finančnú situáciu zlepšujete prenájmom svojho bytu či domu, mali by ste tieto príjmy uviesť v daňovom priznaní. Platí, že ho musí podať každý, kto mal minulý rok zdaniteľné príjmy vyššie ako 2 289,63 eura. Spočítavajú sa všetky príjmy. Ak zarobíte viac, musí si sám podať daňové priznanie (typ B), pretože príjem z prenájmu mu zamestnávateľ nemôže zúčtovať s príjmom zo zamestnania.
Príjmy z prenájmu patria medzi príjmy podľa § 6 zákona o dani z príjmov. Uvádzajú sa preto v VI. oddiely daňového priznania k dani z príjmov - typ B. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sú od dane z príjmov oslobodené do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie. Do základu dane sa preto zahrnie len príjem presahujúci túto čiastku. Ak ste dosiahli príjmy do 500 eur, neuvádzate tieto príjmy v daňovom priznaní. Ak ste dosiahli príjmy nad 500 eur, v daňovom priznaní uvádzate rozdiel nad spomínaných 500 eur.
Príklad na uplatnenie oslobodenia u dane z príjmov pri prenájme: Pani Nová prenajíma byt, pričom jej príjem z prenájmu bol vo výške 2 450 eur. V daňovom priznaní uvedie sumu 1 950 eur (2450 - 500).
Manželia Novákovci získali prenájmom garáže 870 eur. Keďže garáž je v bezpodielovom vlastníctve oboch manželov, môžu si príjem rozdeliť a uplatniť oslobodenie 500 eur u každého zvlášť. Po rozdelení a uplatnení oslobodenia tak ani jeden z manželov nemusí uvádzať tieto príjmy v daňovom priznaní.
Starobný dôchodca vlani na prenájme zarobil 2 500 eur. Iné príjmy nemal. Nemusí. Materská sa do celkových zdaniteľných príjmov nezahŕňa a nezdaňuje sa.
Kde zapíšete príjmy z prenájmu
Príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1 na riadku 11 a 13. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2.
Výdavky pri prenájme
Pri prenájme nemôžete použiť paušálne výdavky, ale len tie skutočné a to len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napríklad výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby. Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôžete zahrnúť ani výdavky na poistenie nehnuteľnosti a daň z nehnuteľnosti.
Výdavky si môžete zapisovať v daňovej evidencii. K daňovému priznaniu neprikladáte žiadne prílohy ani účtovné zápisy. Tieto výdavky si však nemôžete uplatniť v plnej výške, ale musíte ich krátiť rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu zahrnutých do základu dane v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu.
Ak si nakúpite do bytu zariadenie, nábytok či spotrebiče a preukážete, že hnuteľné veci sú prenajímané ako príslušenstvo nehnuteľnosti, môžete tieto výdavky považovať za daňové, hoci nemáte byt v obchodnom majetku. Pre istotu v zmluve o prenájme nehnuteľnosti vyšpecifikujte príslušenstvo bytu, ktorý prenajímate. Nábytok, postele, spotrebiče do 1 700 eur - posudzuje sa zvlášť za jednotlivé hnuteľné veci - môžete dať do daňovo uznateľných výdavkov naraz. Toto sa však nevzťahuje na vstavané spotrebiče a vstavaný nábytok, ktoré pri prenajímanej nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku nie je možné uplatniť do daňových výdavkov (tie sa totiž považujú za výdavky na obstaranie nehnuteľnosti, ktoré je možné zahrnúť do daňových výdavkov len pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku).
Ak ste si v roku 2017 byt pripravovali na prenájom tak, že ste si ho napríklad vystierkovali a vymaľovali, a začnete ho prenajímať až v roku 2018, môžete si započítať aj výdavky, ktoré ste vynaložili v roku, ktorý predchádzal roku, kedy ste začali byt prenajímať.
Príklad krátenia výdavkov
Peter mal vlani príjem z prenájmu bytu 5 700 eur a výdavky 3 600 eur. Do daňového priznania zapíše sumu 5 200 eur, keďže od príjmov odpočítal 500 eur oslobodených od dane. Výdavky môže po prepočítaní uplatniť len vo výške 3 284,21 eura (5 200 : 5 700) x 3 600.
Inak sa účtujú výdavky v prípade, ak si byt zaradíte do obchodného majetku. Do výdavkov si môžete premietnuť v odpisoch cenu nehnuteľnosti, ďalej si môžete započítať výdavky na technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom), na opravy a udržiavanie bytu, tiež energie, poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti.
Nezdaniteľná suma
Ak máte len príjmy z prenájmu, na uplatnenie nezdaniteľnej sumy zabudnite. Iné by to ale bolo v prípade, ak ste okrem zárobku z prenájmu mali aj príjmy ako zamestnanec či živnostník.
Spoločný byt manželov
Ak je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si manželia môžu rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. V tom istom pomere si ale potom rozdelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu, pričom obidvaja si uplatnia oslobodenie v sume 500 eur.
Príklad: Manželia prenajímali vlani byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Z prenájmu mali príjem 2 900 eur. Manžel bol zamestnaný a manželka bola celý rok 2017 na rodičovskej dovolenke a iný príjem nemali. Manželia si rozdelili príjem - manželke patrí 2 400 eur a manželovi 500 eur. Manžel si uplatnil oslobodenie príjmov vo výške 500 eur a preto nemusí podávať daňové priznanie. Mzdu zo zamestnania mu zúčtuje jeho zamestnávateľ. Keď si manželka príjmy z prenájmu zníži o sumu 500 eur, jej zdaniteľné príjmy z prenájmu za rok 2017 boli vo výške 1 900 eur. Nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie, nakoľko jej zdaniteľné príjmy nepresiahli sumu 1 901,67 eura.
Prenájom zo zahraničia
Jozef prenajal byt v Čechách. Z prenájmu mal príjem 2 100 eur. V ktorom štáte má tieto príjmy zdaňovať? V zmysle článku 6 Zmluvy medzi Slovenskou republikou a Českou republikou o zamedzení dvojitého zdanenia a zabránení daňovému úniku v odbore daní z príjmov a z majetku (238/2003 Z.z., ďalej len „zmluva“) príjmy, ktoré poberá rezident SR z prenájmu nehnuteľného majetku umiestneného v Českej republike, môžu byť zdanené v Českej republike. To, či Česká republika právo udelené zmluvou využije a akým spôsobom, závisí od jej vnútroštátnych daňových predpisov.
Dvojité zdanenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré plynuli zo zdrojov v ČR a na zdanenie ktorých mala právo Česká republika, daňovník v podanom daňovom priznaní v SR eliminuje metódou zápočtu dane (článok 22 zmluvy).
Príklad vyplnenia daňového priznania
Petra Nová bola v roku 2017 zamestnaná a okrem toho prenajímala vlastný byt. Ako prenajímateľ sa zaregistrovala na daňovom úrade. Ten jej pridelil daňové identifikačné číslo (DIČ). Zo zamestnania mala príjem mesačne 1 200 eur, ročne 14 400 eura. Do poisťovní spolu odviedla 1 929,60 eura, z toho poistné na sociálne poistenie 1 353,60 eura, z toho poistné na zdravotné poistenie 576 eur. Zrazené preddavky na daň 1 646,64 eura. Príjem z prenájmu bytu bol 5 600 eur a skutočné výdavky 3 200 eur.
I. oddiel - Výpočet základu dane z príjmov zo závislej činnosti
- Riadok 34: uvedie príjem od zamestnávateľa vo výške 14 400 eur (na základe potvrdenia od zamestnávateľa).
- Riadok 34a: nevypĺňa, nakoľko nepracovala na dohodu.
- Riadok 35: uvedie úhrn poistného zaplateného v roku 2017 vo výške 1 929,60 eura (na základe potvrdenia od zamestnávateľa).
- Riadok 36: uvedie základ dane vo výške 12 470,40 eura.
VI. oddiel - Výpočet základu dane z príjmov z podnikania
- Riadok 11: V tabuľke č. 1 na riadku 11 stĺpec 1 uvedie sumu 5 100 eur. Výdavky k príjmom z prenájmu nehnuteľnosti sa na riadku 11 stĺpca 2 zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu nehnuteľnosti zahŕňaných do základu dane k celkovým takýmto príjmom. Preukázateľne vynaložené výdavky pri príjmoch z prenájmu sú vo výške 3 200 eura, do základu dane zahrnie krátené výdavky vo výške 2 914,29 eura (5 100 : 5 600) x 3 200.
- Riadok 13: na prvom stĺpci uvedie sumu 5 100 eur, na stĺpci 2 uvedie sumu 2 914,29 eura.
Petra pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov viedla daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona. Túto skutočnosť vyznačí v príslušnom zaškrtávacom políčku pod tabuľkou č. 1 v VI. oddiele daňového priznania.
V roku 2017 neplatila poistné na sociálne poistenie a zdravotné poistenie z príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2, preto príslušný riadok, na ktorý sa uvádza preukázateľne zaplatené poistné z príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona uvedený pod tabuľkou č. 1 na strane 3, nevypĺňa.
- Riadok 58: uvedie sumu 5 100 eur (z tabuľky č. 1 na strane 3 z riadku 13 stĺpca 1).
- Riadok 59: uvedie sumu 2 914,29 eura (z tabuľky č. 1 na strane 3 z riadku 13 stĺpca 2).
- Riadok 60: uvedie základ dane sumu 2 185,71 eura.
- Riadok 65: uvedie ako čiastkový základ dane z príjmov z prenájmu sumu 2 185,71 eura.
IX. oddiel - výpočet dane podľa § 15 zákona o dani z príjmov
- Riadok 72: uvedie sumu 12 470,40 eura.
- Riadok 73: uvedie sumu 3 803,33 eura.
- Riadok 77: uvedie sumu 3 803,33 eura.
- Riadok 78: uvedie sumu 8 667,07 eura.
- Riadok 80: uvedie základ dane vo výške 10 852,78 eura.
- Riadok 81: vypočíta daň vo výške 2 062,02 eura (10 852,78 x 0,19), daň sa zaokrúhli na eurocenty nadol.
- Riadok 90: uvedie sumu 2 062,02 eura.
- Riadok 105: uvedie sumu 2 062,02 eura.
- Riadok 107: uvedie sumu 2 062,02 eura.
- Riadok 115: vypočíta výšku dane na úhradu vo výške 1 646,64 eura.
- Riadok 120: daň na úhradu 415,38 eura.
XII. oddiel - Vyhlásenie o poukázaní podielu zaplatenej dane
Riadky 134 a 135 vypĺňa daňovník len vtedy, ak uplatní postup vyplývajúci z § 50 zákona, teda využije možnosť použiť podiel zaplatenej dane na osobitné účely. Petra sa rozhodla, že nevyužije možnosť poukázať 2 % dane na osobitné účely, preto túto skutočnosť vyznačí v príslušnom zaškrtávacom políčku.
Na 136 riadku sa uvádza počet všetkých príloh, ktoré sú súčasťou priznania vrátane príloh č. 1, 2 a 3, aj keď sa nevypĺňajú. Petra na riadok 136 uvedie počet príloh 4, nakoľko k priznaniu je povinná ako prílohu predložiť kópiu Potvrdenia o príjmoch zo závislej činnosti.
Petra na strane 12 daňového priznania uvedie dátum a daňové priznanie podpíše.
Príloha 3 - Údaje na účely sociálneho poistenia a zdravotného poistenia
Na strane 16 daňového priznania vypĺňa len riadky č. 08 ,09, 10. Na riadku 08 uvedie úhrn poistného (§ 5 ods. 8 zákona) vo výške 1 929,60 eura. Na riadok 09 uvedie úhrn poistného na sociálne poistenie vo výške 1 353,60 eura.